Buscador
cerrar

Rendimientos de capital inmobiliario

¿Sabes cómo tributa tu piso si lo dedicas a una actividad profesional?

A ésta y otras cuestiones responde a continuación el experto José Antonio Almoguera, presidente de Megaconsulting.

16/04/2018
Linkedin Whatsapp
Utilización del inmueble para la actividad

Consulta: “Tengo un piso que dedico a ejercer una actividad profesional ¿Cómo tributo?”

“Los inmuebles que se encuentran afectos a una actividad económica no producen rendimientos de capital inmobiliario, dado que su rendimiento se supone imputado dentro de los correspondientes a la actividad.

Esta es una situación que se da en muchas circunstancias, especialmente en las actividades que se realizan por profesionales que tienen su despacho y su vivienda habitual en el mismo piso.

Cuando se produce dicha circunstancia la parte correspondiente a la afección en la actividad se encontrará exenta de tributar de acuerdo con lo indicado anteriormente. Además, todos los gastos que se produzcan y estén  vinculados con dicha actividad tendrán la consideración de deducibles, tributando en el régimen de estimación directa (luz, agua, teléfono, comunidad, etc).

Para determinar qué parte del piso se encuentra afecta y qué parte no, hay que verificar los metros asignados en el Impuesto sobre Actividades Económicas. El porcentaje que nos resulta será el que servirá de referencia para calcular los gastos deducibles.

La parte correspondiente a vivienda habitual no tendrá que tributar, dado que como sabemos la vivienda habitual se encuentra exenta de tributación en los rendimientos.

Otra cuestión distinta es cuando la actividad la realizamos en un piso en el que parte se encuentra desocupado, en cuyo caso se deberá imputar rendimiento de capital inmobiliario por el importe resultante de aplicar el 2% al valor catastral o 1,1% (si el valor esta actualizado en 10 años anteriores), considerando la exención de la parte que se dedica a la actividad.

Por otra parte, si el inmueble se adquiere para la actividad dará derecho a aplicar las deducciones que puedan legislarse dentro de las correspondientes a actividades económicas.

Asimismo disfrutará de la aplicación de los gastos deducibles, entre los que se incluyen las amortizaciones y los beneficios de deducción por reinversión, en el caso de venta de dicho inmueble.

Si la adquisición se realizó con la formalización de un préstamo los intereses serán gastos deducibles al tratarse de un bien afecto, circunstancia que no sucede cuando se trata de la adquisición de una vivienda no habitual o no alquilada”.

Imputación del rendimiento de capital inmobiliario

Consulta: “Tengo una vivienda en la playa ¿Cómo la incluyo en la declaración de la renta?"

Si usted tiene un piso que no es su vivienda habitual, deberá declarar sus rendimientos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en concepto de imputación de renta inmobiliaria.

Exclusivamente si sus rendimientos procediesen de imputación de rentas inmobiliarias, rendimientos del capital mobiliario no sujeto a retención (letras del tesoro...) y subvenciones para la adquisición de vivienda de protección oficial o de precio tasado, y no superan los 1.000 euros anuales, estaría exento de realizar declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que no tenga otros rendimientos.

Los propietarios de bienes inmuebles o los titulares de derechos reales de uso o disfrute que recaigan sobre los mismos, deberán imputarse rentas inmobiliarias cuando concurran las siguientes circunstancias:

-Que tengan la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
-Que no estén afectos a actividades económicas
-Que los inmuebles no estén arrendados ni se haya producido cualquier otra cesión de uso mediante precio.

Por lo tanto, quedan excluidos los siguientes:

-Bienes inmuebles afectos a actividades económicas.
-Vivienda habitual.
-Bienes arrendados.
-Bienes arrendados por razón de parentesco.
-Suelo no edificado o en construcción.
-Inmueble no susceptible de uso.

En el caso de no haber sido titular por todo el año, se prorratea el valor catastral en función del número de días que fue titular, para determinar la obligación de declarar.

El Cálculo de la renta imputada se establece de la siguiente forma:
-Inmuebles con valores catastrales no revisados, el 2 por 100 del valor catastral.
-Inmuebles con valores catastrales revisados, el 1,1 por 100 del valor catastral (revisión en los 10 años anteriores)
-Inmuebles sin valor catastral el 1,1 por 100 del 50 por 100 del mayor de:
a)Valor de adquisición.
b)Valor fijado por la administración.

En cualquier caso, el porcentaje se determina proporcionalmente al número de días que corresponda a cada período impositivo.
Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable será la que corresponda al propietario”.

Deducción de los gastos de conservación

Consulta: “¿Son deducibles los gastos de conservación en las viviendas arrendadas?”

“Lo primero que hay que saber es que en otros bienes inmuebles distintos a los arrendados, no se podrá deducir ningún tipo de gasto para el cálculo del rendimiento neto.  Por la vivienda habitual no se imputa ningún rendimiento en la renta.

Para los bienes arrendados son deducibles los gastos de conservación y reparación (no ampliación, ni mejora...) Son los gastos producidos para mantener los inmuebles en buenas condiciones de habitabilidad, como pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También los de sustitución de elementos como instalaciones, calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Por otra parte, también se incluirán los gastos de sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor y puertas.

Estos gastos serán considerados como deducibles cuando el bien en el que se produzca sea un bien arrendado del que obtenemos rendimientos.

Además de los gastos por obras realizadas para su conservación, también podrá deducir determinados gastos como los de portería, comunidad o jardinería. Lo mismo sucede con los gastos de formalización del alquiler.

Para el cálculo del rendimiento neto de capital inmobiliario a los ingresos obtenidos será necesario restarle los gastos fiscalmente deducibles, entre los que se incluirán los de conservación y reparación.

El importe máximo deducible por el total de gastos de conservación y reparación más los gastos financieros no podrán superar el total de rendimientos íntegros de capital inmobiliario, computado por cada inmueble en particular.

La Administración Tributaria exige que se disponga del justificante correspondiente al gasto, al menos durante un período de 4 años, por si nos hicieran alguna inspección, sin que sirva de justificante un recibo que no se encuentre debidamente emitido con los impuestos correspondientes (IVA).

En ningún caso tendrán la consideración de gastos deducibles los siguientes:

a)Ampliación, que son los producidos por un aumento de la superficie habitable del inmueble de forma permanente.
b)Los de mejora que incrementan el valor del bien.
c)Los de construcción que la consideración de deducción de la cuota, si se trata de la vivienda habitual.

Gastos de financiación como deducibles

Consulta: “He solicitado un  préstamo para la adquisición de una vivienda que he alquilado ¿Puedo deducirlos de los rendimientos?”

Se consideran como gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario los gastos de financiación necesarios para la adquisición de dicho bien.
Si pide un préstamo para hacer mejoras en su piso alquilado, es conveniente que haga constar esta circunstancia en la póliza de crédito. Así tendrá más facilidades para deducirse estos gastos. Recuerde también que, tanto si obtiene un préstamo para adquirir su vivienda habitual, como si lo hace para realizar mejoras en el piso, podrá deducirse todos los gastos de financiación.

Dentro de estos gastos de financiación se incluirán, entre otros, los siguientes:
a)Intereses.
b)Comisiones.
c)Gastos de apertura.
d)Gastos de estudio.

En la Ley del Impuesto, se especifica que serán deducibles los intereses y otros gastos de financiación  de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda,  siempre que estos sean efectivamente pagados por el propietario del bien o la persona que tenga el usufructo del mismo.

El total de gastos financieros deducibles junto con los de conservación y reparación no pueden superar el total de ingresos de la actividad.

Hay que dejar claro que ÚNICAMENTE son deducibles los gastos de financiación vinculados con la adquisición o mejora, y que si se pide un préstamo mayor los gastos deducibles serán proporcionales a lo dedicado a adquisición y mejora.

Deducción de las amortizaciones

Consulta: “Me han dicho que en los pisos alquilados puedo aplicar como gastos las amortizaciones ¿Cómo funciona?”

“En los inmuebles,  las cantidades de capital invertidas en la adquisición o mejora de los mismos se podrán considerar como deducibles a través del método de la amortización.

En la Ley se indica que podrá considerarse el gasto de la amortización siempre que corresponda a una depreciación efectiva del bien que dada la dificultad que esto conlleva  nos permite aplicar unos cálculos determinados.

Tratándose de bienes inmuebles y demás bienes cedidos con el mismo como máximo en el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:

-El coste de adquisición satisfecho en el que se incluirán todos los gastos de la compra:
a)Impuesto sobre el Valor Añadido.
b)mpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
c)Notaría.
d)Registro

e) Otros gastos de adquisición.
-El valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Es importante que sepamos que dicho porcentaje se aplicará únicamente sobre el importe correspondiente a la construcción, sin computar el valor del suelo. A modo práctico para saber que valor de la construcción se cogerá el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y se determinará el porcentaje que representa la construcción en el importe total del valor catastral.

Dicho porcentaje se aplicará sobre el valor total de adquisición y, sobre éste el 3% para determinar el importe de la amortización que se considerará como gasto deducible.

Cuando se trata de bienes inmuebles que se hayan cedido junto con el piso y sean susceptibles de utilización por un período superior a 1 año se aplicarán diversos porcentajes, sobre el valor de adquisición, en función de la clase de bien.

Se empleará la tabla de amortización del régimen de estimación directa simplificada, destacando que a las instalaciones,  mobiliario y enseres se les aplica un coeficiente de amortización máximo del 10%, siempre que tengamos la factura de compra correspondiente.

Hay que recordar que una vez reducidos los gastos se podrán aplicar una reducción general del 60%”.

Arrendamiento a un hijo

Consulta: “He arrendado un piso a mi hijo. ¿Tengo que tributar alguna cantidad?”

El rendimiento neto de los rendimientos de capital inmobiliario, al igual que en el resto, vendrá determinado por la diferencia entre los ingresos íntegros y el total de gastos deducibles fiscalmente.

Un caso especial se produce cuando el bien se cede gratuitamente o alquila  al cónyuge, hijos o parientes con afinidad hasta tercer grado inclusive, debido a la facilidad que podría existir para eludir la tributación.

En este supuesto la Administración considera que el rendimiento neto total que se deberá aplicar es el que resulte de aplicar al valor catastral el porcentaje del 2%. Por lo que, no podrá aplicarse ningún tipo de gasto deducible.

Si el valor catastral ha sido revisado de acuerdo con la Ley reguladora de las Haciendas Locales y dicho valor ha entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994, el porcentaje que se aplicará será el 1,1% del valor catastral (revisado 10 años anteriores).

Existe la posibilidad de que no se disponga del valor catastral, circunstancia habitual en los pisos nuevos. En este caso se aplicará el 1,1% sobre el 50% del valor de dicho bien de acuerdo con el Impuesto sobre el Patrimonio. Es decir, sobre el valor mayor de:

a)Valor comprobado por la Administración.
b)Precio de adquisición.

Si existe un contrato entre los familiares y al determinar el rendimiento neto (ingresos menos gastos) este es mayor que el que resulte de los cálculos anteriores, se pondrá éste. Si es menor se pondrá el que resulte de aplicar los porcentajes. Es decir, este es un rendimiento mínimo, pudiendo como se determina en estos casos ser superior”.

Atribución de rentas

Consulta: ¿Quién tributa por los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos?

Es importante que nos quede claro lo que se incluirá en este tipo de rendimiento con el fin de no tributar por las cantidades que se encuentran exentas o bien que por definición no tienen que tributar.

Los bienes inmuebles generan rendimientos del capital inmobiliario, siempre que:

a)Su titularidad corresponda al sujeto pasivo.
b)No se hallen afectos a actividades empresariales o profesionales realizadas por el mismo.
Se entenderá que el arrendamiento se realiza como actividad económica únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
-Desaparece la necesidad de contar con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
-Que para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Se consideran bienes inmuebles: las tierras, edificios y construcciones, garajes y cualquier otro bien que esté unido a un inmueble de forma permanente.

La imputación de los rendimientos se realizará por la persona que los obtenga que a efectos fiscales será el propietario o usufructuario. Es importante determinar que no es el mismo criterio que la legislación civil, dado que ésta considera que los rendimientos, en régimen de sociedad de gananciales, serán de ambos cónyuges.

Otra cuestión importante en este tipo de rendimientos es que la vivienda habitual se encuentra exenta de tributar y que las viviendas no alquiladas tributarán como imputación de rentas en otro de los epígrafes.

La titularidad de los bienes vendrá determinada según las reglas establecidas en el Impuesto sobre el Patrimonio. Los bienes en régimen de gananciales producirán rendimientos a ambos cónyuges y los bienes privativos producirán rendimientos al titular de dicho bien. No obstante, si los ingresos provienen de un bien privativo de uno de los cónyuges a efectos fiscales se entienden obtenido por el cónyuge titular del bien privativo.

Es importante señalar que, respecto de estas rentas, actúa plenamente la presunción de onerosidad, es decir, las prestaciones de bienes inmuebles que generan rendimiento del capital inmobiliario, se presumen retribuidas salvo prueba en contrario”.

Tributación de los dividendos

Consulta: “Soy accionista de una sociedad y quiero saber cómo tributo por los dividendos recibidos”

Tienen la consideración de rendimientos de capital mobiliario las contraprestaciones de todo tipo, dinerarias o en especie, que provengan de elementos patrimoniales mobiliarios de los que es titular el sujeto pasivo, y que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales. En ningún caso tendrán la consideración de elementos afectos los activos representativos de la participación en fondos propios de una entidad y de la cesión de capitales a terceros.

Dentro de dichos rendimientos se incluyen los siguientes:

-Dividendos y primas de asistencia a Juntas.
-Participación en beneficios de sociedades o asociaciones.
-Acciones, participaciones o cualquier otra utilidad recibida por nuestra condición de accionista o participe de una entidad, excepto las acciones liberadas.

Para la tributación se integrarán en la base imponible cuando proceda de una entidad residente en territorio español y tributará por el total de la cantidad obtenida, teniendo en cuenta que no estarán exentos los 1.500 euros recibidos por dividendos.

Hay que recordar que estos se consideran como rentas del ahorro tributando al 19%, los primeros 6.000 euros, 21%  los siguientes 44.000 y a partir de 50.000 el 23%.

Los dividendos se entenderán exigibles en la fecha establecida en el acuerdo de distribución o a partir del día siguiente al de su adopción a falta de determinación de la citada fecha.

Los rendimientos de acciones deberán ser imputados al contribuyente que ostente la titularidad jurídica de las acciones, aún cuando, desde el prisma civil, la naturaleza del rendimiento pueda resultar ser ganancial. Es decir, se atiende a la titularidad civil de las acciones y no a la naturaleza privativa o ganancial de las mismas. De tal manera que, si la titularidad de las acciones de donde procede la renta es por partes iguales entre ambos cónyuges (situación normal en el régimen matrimonial de gananciales), procederá la imputación cada uno de los dos cónyuges de la mitad de los rendimientos.

Retribución del usufructuario

Consulta: “Soy usufructuaria de diversos bienes por fallecimiento de mi marido ¿Tengo que tributar algo por los rendimientos?”

Aunque seamos titulares de unas acciones, si no cobramos el dividendo, sino que lo hace el usufructuario, será esta persona quien tendrá que tributar, por el cobro del dividendo como rendimiento de capital mobiliario.

Como norma general, es el propietario de los bienes quien recibe los rendimientos y por lo tanto quien incluye en su declaración de la renta los rendimientos. No obstante, especialmente en el caso de herencias, el usufructo puede pertenecer a otra persona, por lo que debe ser ésta quien tribute por los rendimientos obtenidos, dado que es quien recibe el dinero.

Cuando se hace el cuaderno particional de una herencia es importante que se tengan en cuenta las obligaciones formales para poder determinar la mejor forma de distribuir los bienes que suele ser repartirlos entre los herederos en función del porcentaje que les corresponda, según el testamento.

Si se constituye un usufructo sobre unas acciones y el usufructuario cede a su vez este derecho a un tercero, la remuneración que satisface el nudo propietario consecuencia de la constitución del derecho de usufructo constituirá para éste un rendimiento de capital mobiliario y el rendimiento que perciba el usufructuario del tercero por la cesión del derecho constituirá para este un rendimiento del capital mobiliario.

Si se constituye un usufructo de viudedad sobre unas acciones sin cotización en bolsa, recayendo la nuda propiedad de los valores en los hijos del fallecido, el usufructuario será titular de un derecho real y, como tal, tendrá derecho a la totalidad del rendimiento que se produzca desde la constitución del usufructo hasta su extinción, tributando como rendimiento del capital mobiliario.

Fondos garantizados

Consulta: ¿Cómo tributan los fondos garantizados?

Son fondos de inversión mobiliaria en donde el capital inicial invertido y una rentabilidad mínima, que varía en función de las circunstancias del mercado, se encuentran garantizados.

El patrimonio del fondo se invierte, como norma general, en bonos cupón cero y está cubierto en el mercado de futuros y opciones.

Son fondos que se han configurado como instrumentos de inversión seguros y de perfil conservador, en los que las cualidades generales de todo tipo de fondos, esto es, gestión personalizada, diversificación de riesgos, etc., añaden la ventaja de asegurar una determinada rentabilidad.

Se obliga al partícipe a permanecer durante un tiempo determinado en el fondo, pues en caso de que se disponga del dinero se asumirán penalizaciones importantes.
El fondo es cerrado y se fija por el emisor un plazo de inicio y otro de terminación durante los cuales se puede adquirir las participaciones que se deseen.

Es un producto que tiene una aceptación importante, especialmente en épocas de rentabilidades negativas y de fluctuaciones en la bolsa, con pérdidas importantes. Este fondo permite al ahorrador obtener una rentabilidad determinada a un plazo fijado. El único inconveniente es la penalización en el caso de necesidad del dinero, pero se suele solventar mediante préstamos a tipos bajos.

Cuando llega el vencimiento, si la cotización del fondo es superior a lo garantizado se recuperará el importe que corresponda al valor del día, pero si la cotización de las participaciones es menor la entidad abonará la diferencia la partícipe.

Si la entidad abona dicha diferencia esta se considera rendimiento de capital mobiliario y el resto de la cantidad ganada tiene el tratamiento de ganancia patrimonial. Ambas cantidades tributarán dentro de las rentas de ahorro. Hay que recordar que estos se consideran como rentas del ahorro tributando al 19%, los primeros 6.000 euros, 21%  los siguientes 44.000 y a partir de 50.000 el 23%.
 
Por otra parte, existe otro tipo de fondos garantizados en los que la garantía concedida al participe es accesoria y complementaria al fondo, puesto que es otorgada directamente por la entidad de crédito comercializadora del fondo. Es la propia entidad financiera, generalmente la entidad depositaria del fondo, la que mediante un contrato de garantía asegura al participe que en un determinado plazo el valor de sus participaciones se habrá revalorizado en determinada cuantía.

Hay que recordar que los rendimientos obtenidos tienen la consideración de rentas del ahorro, con retención del 19% y tributación de igual porcentaje. Esto es muy positivo para el contribuyente teniendo en cuenta que se rompe la progresividad.

Suscríbete
  • Suscríbete a la revista y consigue 12 números por solo 28,80 € (un 20% menos).

  • Emprendedores en un iPad

    Accede a nuestro Quiosco Digital y disfruta de la revista en tu tableta, estés donde estés.

  • ¿Quieres recibir todas las semanas lo mejor de Emprendedores en tu correo? Solo tiene que darte de alta en nuestra Newsletter.


Encuentra tu franquicia

Ver más articulos