¿Vuelve la inversión en ladrillo?

A lo ocho años del estallido de la burbuja, ya no queda ninguna duda de que las constantes vitales del sector empiezan a mostrar señales de clara reactivación, en especial en oficinas y locales, pero también en las viviendas de mejor calidad.

A los que vaticinaban una lentísima recuperación del mercado inmobiliario –“no volverá hasta por lo menos el 2020”, aseguraban– es posible que se les esté congelando la sonrisa. Lejos aún, por supuesto, de los niveles estratosféricos de 2007, el sector empieza a dar muestras claras de recuperación en cualquier de los indicadores que se miren. En las oficinas de las zonas prime de Madrid y Barcelona los precios empiezan a subir y ya no hay oficinas grandes (de más de 3.000 metros). La tasa de desocupación está bajando y las Cuatro Torres de la Castellana estarán llenas a finales de año.

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Los locales comerciales de las mejores calles, que poco han sufrido la crisis, están más caros que nunca. Y los otros, en calles de buena calidad, suben también. En los centros comerciales de primera línea, los operadores ya no harán bonificaciones de precios este año. No les hace falta. Los aspirantes a abrir tiendas hacen cola. Los alquileres vuelven a subir tanto que hay ya varios macrocentros en marcha y en proyecto.

Incluso la vivienda, la más rezagada, sale del sopor de los últimos ocho años. Pese a que los precios medios para el conjunto de España siguen descendiendo (a ritmos suaves), en las mejores calles de Madrid, Barcelona, San Sebastián o Málaga el precio medio de compra se está disparando. Las compraventas, sobre todo de vivienda usada, crecen a tasas de dos dígitos, igual que las hipotecas, en parte porque los bancos están volviendo al sector, con ofertas más competitivas.

Salir del hoyo

España vuelve a atraer el interés de los inversores internacionales. A los fondos oportunistas, que venían a hacer su agosto hace años (cuando los precios estaban por los suelos), les han sucedido compradores con vocación de largo plazo, entre ellos las Socimi, que compran para alquilar. También los particulares con posibles, conscientes de que los precios están en clara fase de repunte han comprendido que, o compran ahora, o dentro de dos años se le habrán escapado las buenas oportunidades.
El más débil de los tres grandes segmentos, el residencial, también empieza a dar muestras de creciente dinamismo. Los precios aminoran su caída (y suben en algunos sitios), crecen las operaciones, las hipotecas y hasta empiezan a salir promotores lo suficientemente optimistas para construir vivienda nueva.

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La caída de precios tocan suelo

¿Cabe el optimismo teniendo en cuenta que los precios medios de la vivienda siguen cayendo? Sí, pues su ritmo no para de suavizarse y este año ya empezarán, casi seguro, a repuntar al alza. “Después de caer un 11% en 2012, un 9% en 2013 y un 3% en 2014, los precios generales de la vivienda ya bajaron sólo el 0,9% hasta mayo. Estamos en plena estabilización”, explica Pedro Silva, director de Productos de Tinsa.

En Fotocasa subrayan que, si bien “aún no hablamos de recuperación, sí estamos en plena normalización”. Ésta es más evidente aún en la vivienda usada, cuyos precios “subieron en abril un 1,1%, hasta los 1.636 euros/m2”, lo que se explica porque es más barata.

Otra señal es que los precios empiezan a escalar en los mejores barrios de las grandes ciudades e incluso en zonas secundarias. En Madrid, se han registrado hasta abril, según Fotocasa, subidas interanuales del 11% en el centro, del 3,2% en Chamartín o del 2,6% en Salamanca. La ciudad lleva acumulando subidas de precios en varios de sus distritos desde febrero de 2014. En mayo del año pasado, ocho distritos sumaban subidas.

En Barcelona, los precios subieron también en abril el 5,2% en Eixample, el 4,9% en Sarriá y el 3,1% en Les Corts. En junio de 2014, las subidas de precios ya beneficiaban a seis distritos de la ciudad. Si ponemos la lupa en sitios incluso más reducidos, las localizaciones prime, “estamos viendo subidas del 10%”, asegura Gonzalo Gallego, socio de Residencial de Deloitte RE. También es cierto que “las zonas prime han bajado poco. Mientras que en el conjunto de Madrid, la caída de precios puede haber sido del 42%, en algunas de estas zonas no han superado el 25%”, afirma César Hernández, director de Análisis de Sociedad de Tasación.

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Compraventas e hipotecas, al alza

Las buenas perspectivas económicas, la subida del empleo, la reapertura del mercado hipotecario y el final de las caídas de los precios están aumentado la afluencia de compradores. Hay que decidirse, antes de que los precios se disparen. En marzo, la compra de viviendas se disparó el 12,3% hasta las 34.736 viviendas. Esta reactivación afecta, ante todo, a la vivienda usada. Según Fotocasa, con datos del INE, en marzo pasado el número de operaciones sobre viviendas usadas (76% del total) creció un 32,8%.

También la concesión de hipotecas creció en marzo un 19,7% con relación al mismo mes de 2014. Lo que no es nuevo. “En marzo”, explican en Fotocasa, “encadenábamos 10 meses sucesivos de crecimiento en la concesión de hipotecas”. Y aunque estamos lejos de las cifras del 2007, tampoco son una nadería. Ese mes se concedieron 20.000.

También se reanudan las promociones de nueva vivienda. Y si algo hay que nadie esperaba tan pronto es que se estén retomando las obras en muchas promociones e iniciando obra nueva. “En Madrid, Barcelona o en la Costa del Sol o de Alicante volvemos a ver grúas en activo”, señala Hernández, de Sociedad de Tasación. Pedro silva, de Tinsa ofrece un dato: “2014 se cerró con 35.000 visados de obra nueva, un 2% de incremento con respecto al 2013”. Y, además Este año se espera llegar a los 80.000.

Si es verdad que esto es poco, comparado con los 700.000 visados del mejor año de la burbuja, e incluso con lo que sería normal en un país como España (entre 150.000 y 200.000 nuevas viviendas al año), no es menos cierto que el crecimiento de los visados es la prueba de que el sector empieza a moverse. De hecho, empezó a moverse en el 2014, con una subida del 12%, después de caer el 11% en el 2012 y el 21% en el 2013.

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El suelo se dispara... en algunos sitios

Lo más asombroso es que las promotoras empiezan a buscar suelo para construir, al menos en las mejores localizaciones. “Hemos detectado casi 90 puntos de suelo (hotspots), entre ellos Madrid, Barcelona y la costa, donde estamos viendo una evolución muy positiva, con incrementos de precios superiores al 5%”, explica Gallego, de Deloitte RE. Otro hecho positivo es que, a los anteriores interesados en el suelo, los fondos oportunistas, les están sucediendo promotoras e inversores más conservadores.

Pero aún tardará en llegar a los niveles precrisis. Lo dicho no significa que el mercado inmobiliario se vaya a resituar en breve (ni en tres o cuatro años) en los niveles de 2007, cuando alcanzó máximos históricos. La caída general fue tan fuerte desde ese año (un 45%), cuando el precio medio, según Fotocasa, estaba en los 2.952 euros por m2, que harán falta bastantes años para volver ahí. Por lo pronto, aún existe un gran stock de viviendas que hay que sacar del mercado, vender. Pese a que este stock empezó a bajar, según Fotocasa, en 2010, por la llegada de inversores extranjeros (los fondos oportunistas que compraron carteras a la banca), mientras se mantenga frenará la recuperación de los precios.

¿Cuál es el tamaño de ese stock?

Varía según las fuentes. Para Gallego, “según las cifras oficiales, habría unas 500.000 viviendas sin vender, pero yo creo que es irreal porque un alto porcentaje de esa cifra no se va a poder vender”: viviendas en poblaciones pequeñas y sin demanda, mal construidas o mal comunicadas. Según Fotocasa, ese porcentaje sería del 30% o 35%, lo que nos deja entre 300.000 y 350.000 viviendas aún pendientes de comercializar, pero de fácil venta. De ser así, “en 2016 ese stock dejaría de ser un problema”.

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Datos fundamentales de la reactivación

La economía real crece al 3%. La recuperación económica gana velocidad y eso tira de todos los segmentos del mercado. “Empezamos el año con previsiones del 2%” dice Pedro Silva, de Tinsa.

Los precios están bajos. El que las valoraciones por metro cuadrado estén empezando a estabilizarse es un incentivo para comprar. A partir de aquí, van a ir sólo para arriba.

Los inversores conservadores sustituyen a los oportunistas. La sustitución de los fondos oportunistas, que compraban activos a precios de saldo, para especular, por operadores, inmobiliarias patrimonialistas, aseguradoras o fondos conservadores, está animando el mercado y a resituar los precios en niveles más adecuados.

Los extranjeros afluyen a la costa. Los inversores y residentes están animando la vivienda residencial de vacaciones en las costas. Tanto que, según Gallego, de Deloitte RE, “más del 50% de las transacciones en Málaga o Alicante se están cerrando con ciudadanos extranjeros”.

Las socimi van de compras. Estas sociedades, algunas en bolsa, y que compran para alquilar, están poniendo su granito en la mejoría del mercado. No sólo invierten en residencial, también en retail y oficinas. Han protagonizado muchas de las grandes operaciones de este año y del 2014.

La banca abre el grifo del crédito. Esta recuperación no hubiera sido posible, sobre todo en la vivienda, de no ser porque los bancos hace meses que han vuelto a conceder hipotecas. “Empiezan a tener una actitud más positiva que hace dos o tres años cuando las concedían sólo si comprabas un piso suyo”, aclara Gallego, de Deloite RE.

Compraventa de casas en España

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Aun cuando seguimos lejos de los niveles de transacciones de 2007, el mercado muestra claros signos de recuperación. Después del ligero repunte de 2014, las cifras de este año no dejan lugar a dudas. Hasta febrero de 2015 se vendieron 63.200 viviendas, frente a las 56.400 del año anterior.

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