Normativa básica: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
La duración. La mayoría de contratos tipo son a cinco años. Revísalo. “Los hay que se hacen a dos años y luego ambas partes deciden, pero das la posibilidad de que la otra parte no renueve y pierdas la inversión. Pon cinco al menos”, recomienda Palacios. Otra opción es hacerlo a dos años e indicar que podrá renovarse anualmente a potestad del arrendatario. Por si no consigues negociar esta cláusula, Palacios indica que “la jurisprudencia intenta no perjudicar al arrendatario, que si lo ha dejado será por algo”.
El derecho a subarrendar. Si el contrato no dice lo contrario (los arrendadores suelen prohibirlo), tienes derecho a subarrendar el local sin pedir permiso, pero avisando. En ese caso, el dueño tiene derecho a subirte un 10% el alquiler (si subarriendas parcialmente) y un 20% si lo haces totalmente.
El derecho de tanteo. Si el dueño quiere vender el local, tienes derecho de adquicisión preferente y de tanteo para intentar comprarlo tú y negociar el precio. También uno de retracto (impugnar esa venta), si el dueño vende a otra persona y no te lo dice o te miente en las condiciones en las que lo ha vendido. Ojo porque “es habitual que los arrendadores metan una cláusula diciendo que el arrendatario pierde su derecho de tanteo”, indica Palacios.
El período de carencia. “Si te metes en un local y necesitas una reforma, en vez de pagar desde el principio la renta, puedes negociar que los primeros meses no te cobre la renta. Es muy recomendable, sobre todo cuando hay obras”, apunta Palacios. Es el período de carencia.
Licencias y permisos. Es habitual ir alquilando el local mientras el Ayuntamiento concede las licencias urbanísticas. ¿Y si al final no las concede? “Puedes intentar incluir una cláusula que diga que ‘en el caso de que no se concedan las licencias urbanísticas necesarias, el contrato se resolverá sin indemnización alguna’. Pero generalmente se suele poner justo lo contrario”, reconoce Palacios.
La indemnización por clientela. “Montas tu negocio, consigues tus clientes y de repente tu arrendador dice que hasta aquí hemos llegado. Igual ha visto es que tu negocio funciona y quiere montar uno igual en el mismo sitio…”, apunta el experto. Para evitarlo tienes, como arrendatario, la potestad de incluir una cláusula de indemnización por esos clientes que se está llevando. El arrendador suele quitar esta cláusula, pero la ley la contempla.
¿Y si mi empresa cierra? Aquí entra en juego la cláusula resolutoria: intenta incluir que “el contrato se resolverá en el momento en el que la empresa entre en concurso de acreedores o falta de liquidez”.
