La subida de los precios de la vivienda y el cierre de negocios derivado de la pandemia ha provocado el crecimiento de un nuevo negocio dentro del sector inmobiliario: convertir un local en vivienda para alquilarlo o venderlo.
Contra todo pronóstico, el coste de las viviendas de segunda mano ha llegado a crecer hasta un 3,5%, a pesar de la crisis derivada de la pandemia. Esta evolución, sumada al cierre de numerosos locales comerciales desde que estalló la crisis -un 30%, según algunos datos-, es el principal argumento de los que ven en convertir un local en vivienda un negocio muy lucrativo.
También tiene que ver el precio por metro cuadrado de los locales comerciales, muy inferior al de las viviendas. Incluso después de convertir un local en vivienda, los compradores pueden acceder a estos inmuebles por un precio hasta un 30% menor que la media del mercado, todo sin que el vendedor renuncie a obtener una gran rentabilidad.
No obstante, para poder hacer negocio al convertir un local en vivienda, es necesario cumplir con unos requisitos legales y un proceso que rebajarán de forma notable el riesgo de la inversión. La arquitecta María Bernal reduce en idealista este camino en siete pasos.
7 pasos para convertir un local en vivienda
Estudio de viabilidad. Aunque no es un paso obligatorio, realizar un estudio de viabilidad es interesante para no llevarse sustos a la hora de convertir un local en vivienda. Consiste en una visita al inmueble, en la que se estudia la mínima distribución, la normativa local, los posibles problemas que podrían encontrarse durante la reforma…
Contactar con un administrador. Antes de convertir un local en vivienda, es necesario contactar con el administrador de fincas de la junta de vecinos para comprobar que en los estatutos del edificio no aparece ninguna traba que impida la realización de la obra.
Proyecto técnico visado. Para convertir un local en vivienda, es necesario que el proyecto de obra esté visado por un técnico colegiado, independientemente de si se hace a través de una declaración responsable o a través de una licencia de obra.
Pago de tasas. Antes de iniciar la obra para convertir un local en vivienda, es necesario abonar una serie de tasas, como la de admisión a trámite, cuyo valor depende del ayuntamiento en el que se realice la reforma, como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que asciende al 4%.
¿Licencia de obra o declaración responsable? A la hora de convertir un local en vivienda, es necesario contar con una licencia de obra o una declaración responsable, dependiendo del ayuntamiento. Por eso, es importante informarse y presentar la correspondiente solicitud, adjuntando la documentación que proceda en cada caso.
Ejecución de la obra. Aunque contrates a una empresa para realizar la obra, este proceso “necesita control y supervisión”, explica Bernal. En este sentido, la arquitecta recuerda en idealista que es necesario que la empresa constructora tenga un número de registro autorizado.
Primera ocupación. Aunque el proceso de convertir un local en vivienda podría terminar aquí, aún falta el último paso: la solicitud para la primera ocupación. Un técnico del ayuntamiento correspondiente debe realizar una visita y comprobar que el inmueble cumple con las condiciones necesarias para su habitabilidad.
