Evolución de los precios
Si alguien tiene interés en invertir en inmobiliario, viviendas o locales, para sí o para alquilar, este sería el momento decisivo. Los precios están dejando de bajar y han empezado ya a subir en algunas capitales y barrios de primera línea. Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa, afirma que el precio de la vivienda se está estabilizando y han quedado atrás las grandes bajadas de precios”. Después de que los precios cayeran, según Fotocasa, un 45% desde los máximos del 2007, el mercado inmobiliario ofrece oportunidades muy interesantes. Si hace dos años el Índice Inmobiliario Fotocasa cerraba con caídas de dos dígitos, “ahora estas caídas son muy ligeras, de décimas y se empiezan a registrar las primeras subidas interanuales, algo que no veíamos hace ocho años”, explica Toribio. En noviembre, los precios subieron ya un 0,3% en comparación con el mismo mes del 2014, la segunda subida interanual consecutiva del año.
Ventas
Esto no podría haber ocurrido de no ser porque las ventas empiezan a repuntar. Según asegura Fernando Encinar, director de Estudios y cofundador de Idealista.com, “la inversión en vivienda por pequeños y medianos ahorradores es una realidad desde hace más de un año”. Los potenciales compradores parecen haber entendido que las bajadas han terminado y ahora los precios, aunque despacio, sólo irán para arriba. El que espera, tendrá que pagar más. Esto seguirá así durante el 2016. Además, prosigue Encinar, “los bajos rendimientos que ofrece la banca a los depósitos a plazo fijo han provocado que, al vencimiento de estos, muchos ahorradores hayan preferido comprar una vivienda para ponerla en alquiler”. Y los pisos que más interés despiertan entre los inversores, señala, “son los que están en sitios con mucha demanda –los mejores barrios de las grandes ciudades- y pueden tener una rentabilidad jugosa”.
La apertura del crédito
Tampoco hubieran tirado las ventas y los precios si los bancos no se hubieran apresurado a recuperar sus líneas de concesión de hipotecas. “Estamos asistiendo a una guerra entre los bancos por ofrecer la mejor hipoteca”, afirma Toribio. Otra ventaja es que el euríbor está en mínimos históricos, una situación que cambiará tarde o temprano y hará incrementar las hipotecas. De todos modos, a medio plazo, dado que el saldo hipotecario vivo se sigue reduciendo cada mes, “es esperable que sigan compitiendo y recortando los diferenciales”, apunta Encinar.
Por zonas
También aquí hay que ser muy selectivos. El comportamiento de los precios es muy desigual. En las capitales pequeñas y medianas y en los barrios no del centro o de la periferia, las valoraciones siguen cayendo, pero en Cataluña, Madrid o Baleares han tocado fondo. “El año pasado por estas fechas –asegura Toribio– ya se veía que en determinados barrios de estas ciudades los precios estaban empezando a subir”. Hoy, a cierre de 2015, según los datos del Índice de Fotocasa, el precio de la vivienda en Madrid capital sube en casi todos los distritos de la capital (en 14 de los 21) en comparación con el año anterior y en buena parte de ellos (9 de 21) se registran subidas superiores al 5%. En Barcelona capital este comportamiento es mucho más evidente, ya que el precio de la vivienda sube en todos los distritos salvo en uno en comparación con noviembre de 2014.
Comprar para alquilar
Muchos de los pisos vendidos se dedican, pues, al alquiler, en alza. La precariedad laboral y los bajos sueldos han llevado a que muchos potenciales compradores hayan optado por alquilar. También se está operando un cambio cultural. Muchos jóvenes sencillamente no quieren meterse en una hipoteca. Además, alquilar es interesante. Para Beatriz Toribio, “adquirir una vivienda para alquilar ofrece una rentabilidad del 5,2% y se tarda 19,4 años en recuperar la inversión inicial”. Canarias (5.5%), Cataluña (5,4%) y Madrid (5,2%) son las comunidades donde es más rentable comprar una vivienda para alquilar. “Además, según nuestros datos, el alquiler está registrando subidas interanuales desde el pasado mes de abril. El pasado mes de noviembre, por primera vez en ocho, años el precio interanual sube en todas las comunidades autónomas”. Fernando Encinar afirma incluso que “los precios del alquiler han comenzado su normalización antes que los de venta”.
Hay que saber, sin embargo, lo que se compra. En Fotocasa dicen que hay que invertir en viviendas ubicadas en zonas consolidadas, bien comunicadas y con gran demanda. Además, hay que comprar pisos más bien pequeños. Según una encuesta de Fotocasa, el 71% de los españoles vive en pisos de entre 60 y 100 metros cuadrados. Encinar aconseja también “analizar al detalle el inmueble, calcular todos los gastos, medir la demanda con la que contaremos y negociemos al máximo el precio de compra”. Otro dato nada desdeñable es que alquilar ahora es mucho más seguro. “En los últimos años, ”prosigue el responsable de Fotocasa, “se han aprobado reformas legales que dan mayor cobertura a los caseros”.
Socimi
Las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), creadas al estilo de las REIT anglosajonas en el 2013, se están poniendo de moda. Se trata de sociedades que invierten en inmuebles – centros comerciales, logísticos y edificios de oficinas– para alquilar, cotizan en bolsa y tienen que repartir el 80% de sus beneficios como dividendo. Nada que ver con las inmobiliarias clásicas que compraban suelo y edificaban viviendas, para luego vender. Inicialmente, las Socimi no atrajeron mucha atención, pero después de las subidas protagonizadas por algunas en el parqué los inversores particulares empiezan a acudir. Hay cuatro de ellas ya en el mercado continuo, Hispania, Lar España, Axiare y Merlin.
Son ideales para inversores conservadores. Apenas tienen riesgo y reportan ganancias anuales, al margen de la revalorización del título en bolsa. Manuel Pinto, de XTB, considera que “son la mejor vía para cualquiera que quiere invertir en inmuebles, ya que es un producto mucho más líquido que un piso”. Además tienen un buen tratamiento fiscal. No pagan Impuesto de Sociedades, de modo que la mayoría de las ganancias revierte al accionista. Natalia Aguirre, de Renta 4, dice que “ha llegado el momento de entrar, con visión de largo plazo” y Pinto que “presentan buenas perspectivas para el año. Los dos creen que Merlin Properties, conocida también este año por la compra de Testa, filial de Sacyr, es una clara apuesta para poder entrar este año en el Ibex35. Su título se ha revalorizado más del 50% en bolsa desde su salida al mercado el año pasado.
