Vender tu casa para comprar otra sin declarar impuestos ni incurrir en ilegalidad

Vendes tu casa para, generalmente, comprar otra más grande. Lo habitual es declarar en Hacienda lo que se conoce como plusvalía pero hay formas legales a las que puedes acogerte para eludir el pago de impuestos.

impuestos por vender tu casa

Vender una casa para comprar otra tiene una serie de ventajas fiscales. Debido a la exención por reinversión de vivienda habitual no estás obligado a pagar más impuesto en la declaración de la renta, aunque que para poder aplicarla deberás cumplir una serie de criterios que Hacienda vigila estrechamente.

Lo habitual, cuando vendes una casa, es pagar impuestos en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida (esto se aplica también al donar una vivienda). Dicho beneficio se calcula en función de la diferencia entre el precio de compra y el de venta. El beneficio tributará dentro de las rentas del ahorro y pagarás entre un 19% y un 26% en impuesto.

Exenciones a la norma

Según Finect, plataforma online para comparar, encontrar y contratar productos y servicios financieros, existen una serie de excepciones a la norma general, como la venta de vivienda habitual por mayores de 65 años. Sin embargo, la más utilizada es la exención por reinversión en vivienda habitual. Es decir, que no tendrás que pagar impuestos si vendes tu casa para adquirir otra siempre y cuando la nueva vaya a ser tu residencia habitual.

Para que Hacienda considere la casa como vivienda habitual es necesario haber residido en ella durante al menos tres años seguidos. Este periodo puede ser más corto y aún así considerarse la vivienda habitual para Hacienda. En caso de matrimonio, divorcio, traslado laboral, cambio de empleo o situaciones similares no hará falta sumar tres años viviendo en la casa.

En cuanto a la nueva vivienda, para que sea también tu residencia habitual deberás habitarla en un plazo de 12 meses desde la compra o desde que finalice su construcción. Esta ventaja también sirve cuando compras a través de una cooperativa una casa en construcción.

Quiénes pueden acogerse

Además de que la vivienda sea tu residencia habitual, también se exime del pago de impuestos por la venta aquellos que destinen el dinero a rehabilitar una casa que será la habitual. Esto significa que se puede sumar el coste de la reforma a las cantidades exentes de pagar impuestos por la nueva casa.

Para ello, la rehabilitación debe afectar a estructuras, fachadas, cubiertas… A efectos fiscales no se podrán incluir las reformas estéticas como cambiar el suelo o las ventanas. En cualquier caso, el coste de la obra no puede superar el 25% del precio de adquisición de la vivienda.

¿Y si la casa ya era tuya? Si se trata de una casa que ya tenías desde hace tiempo, o recibiste en herencia o donación, también podrás aplicar la exención si necesitas rehabilitarla.

La segunda condición para aplicar la exención en el IRPF por la venta de la casa es hacerlo en un plazo determinado. El tiempo del que dispones para disfrutar de estas ventajas desde que vendes hasta que compras la nueva es de dos años.

Este plazo de reinversión también se aplica para viviendas compradas dos años antes de la venta de la que era la casa habitual. Así, por ejemplo, puedes apuntarte a una cooperativa y dispondrás de dos años desde que lo hagas para cambiar de casa sin pagar impuesto.

La reinversión cuando ya firmaste una hipoteca

Existe un caso muy concreto que suele derivar en error. Sucede cuando has financiado la compra de la nueva casa. Es decir, has firmado una hipoteca sobre la nueva vivienda y después vendes la casa en la que vivías.

En este supuesto, la exención solo se aplicaría a las cuotas de la hipoteca que pagues durante los dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda. Si quieres disfrutar de la exención total, tendrías que cancelar la hipoteca que firmaste dentro del plazo de dos años que marca Hacienda. En caso contrario, se trataría de una reinversión parcial.

En caso de reinversión parcial

Cuando solo destinas parte el dinero de la venta de la casa a la compra de la nueva Hacienda lo interpreta como una reinversión parcial. En estos casos y aplicando la lógica, sólo quedará exento de tributar el dinero que efectivamente reinviertas en la nueva casa.

Las cantidades que no uses para comprar tu nueva vivienda habitual se considerarán una ganancia patrimonial en el IRPF y tendrás que pagar impuestos por ellas. Eso sí, podrás usarlas para compensar pérdidas y ganancias patrimoniales. 

La exención por reinversión de vivienda en el IRPF

Por último, para evitar los impuestos de la venta es imprescindible indicar en la declaración de la renta las cantidades exentas. Esto se hace en el apartado G2 de la renta, donde habrá que indicar la titularidad de la vivienda y el porcentaje que se tiene de la misma, además de las fechas y valores de transmisión y de adquisición.

En la casilla 0373 es donde aparecerá la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual y en la casilla 0372 la que está exenta por reinversión en rentas vitalicias.

Qué vigila Hacienda

La Agencia Tributaria está especialmente atenta a este tipo de operaciones de cambio de vivienda. En concreto, el fisco vigilará si se olvidó mencionar en la renta que reinvertiste parte del dinero en la nueva casa. Por eso mismo es importante que lo indiques claramente tu, porque de lo contrario, Hacienda entenderá que simplemente preferiste no aplicar la exención y después no te dejará cambiar el IRPF.

Hacienda también suele revisar que las cantidades que indiques cuadran con las de la operación real, es decir, que efectivamente has reinvertido todo el dinero de la venta de la casa en la nueva y que, además, lo has hecho dentro del plazo estipulado.