Cómo te puede afectar la nueva la reforma hipotecaria

Con mucho retraso, se ha aprobado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”).

Despite National Woes, Bay Area Housing Prices Hit New Highs
Justin SullivanGetty Images

La nueva Ley Hipotecaria supone la transposición de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de febrero de 2014, que entrará en vigor el 16 de junio de 2019 y que implica una reforma sustancial de la regulación actual de los préstamos o créditos inmobiliarios (en particular, de los hipotecarios).

La nueva ley no tendrá carácter retroactivo, lo que significa que no afectará a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor. Sin embargo, si un contrato anterior a la nueva ley es objeto de novación o subrogación, sí le afectará.

¿A quién se aplica?

La Ley solo se aplica a los contratos de préstamo (aquellos en los que el prestamista concede o se compromete a conceder un préstamo en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar) que reúnan determinadas características, como por ejemplo que el préstamo sea concedido por personas físicas o jurídicas que intervienen en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional (incluida la intervención con carácter ocasional siempre que responda a una finalidad exclusivamente inversora), o que el prestatario, el fiador o garante sea una persona física (no necesariamente consumidor).

Principales novedades se introducen

Entre otras medidas, podemos destacar:

  • Información precontractual y publicidad de los préstamos inmobiliarios. La Ley contiene una regulación detallada de la fase precontractual (incluida la publicidad) con el fin de que el consumidor pueda tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de préstamo.
  • Gastos del préstamo. Se establecen los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario, que se comprobaran por el notario autorizante de la escritura. Los de la entidad prestamista son la gestoría, los aranceles notariales y registrales y el impuesto sobre AJD. Los gastos del comprador son la tasación y las segundas copias de escrituras, si las precisa
  • Comisiones máximas por amortización anticipada. Aquí hay que diferencia los casos de préstamos a tipo fijo (durante los diez primeros años, suponen el 2% del capital amortizado, y a partir del onceavo año, el 1,5% del capital amortizado) de los préstamos a tipo variable (durante los tres primeros años, es el 0,25% del capital amortizado, y a partir del cuarto año, el 0,15% del capital amortizado).
    • Prohibición expresa de las cláusulas suelo
    • Prohibición de asociar la hipoteca con la suscripción de otros productos que venda la entidad prestamista.
    • El cambio de condiciones contractuales o de entidad crediticia es libre y sin costes adicionales.
    • Plazos de ejecución hipotecaria. Se producen cambios en los plazos para su ejercicio. Durante la primera mitad del plazo pactado, cuando se haya producido el impago de 12 cuotas o el impago suponga el 3% de la deuda existente. Durante la segunda mitad del plazo pactado, cuando se haya producido el impago de 15 cuotas o el impago suponga el 7% de la deuda existente
      • La entidad prestamista debe asegurarse de la solvencia del comprador acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España y a otras entidades privadas de información crediticia.

        El Consejo de los Expertos

        LLUÍS NOGUERA

        Abogado en Economis

        Después de la decepcionante respuesta por parte del Tribunal Constitucional sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a favor de las entidades financieras, se recibe un capote disfrazado en la reforma de la Ley Hipotecaria que afectará a más de un ciudadano, pero curiosamente sin efectos retroactivos…

        Esta reforma viene a modificar el contenido de algunas cláusulas que han sido reclamadas por la vía judicial; como la ampliación de 3 a 12 cuotas impagadas para su ejecución; o el pago de los gastos de registro, gestoría, notario el IAJD por el banco y ahora también por las cajas rurales y cooperativas de crédito.

        La reforma también otorga más ventajas para los consumidores, eliminando las comisiones en novaciones y los costes en subrogaciones, y reduciendo las comisiones de amortización anticipada, entre otras.

        Luces y sombras en esta reforma hipotecaria que no resuelve el próximo problema estrella de los Juzgados: la vinculación del préstamo con los seguros.

        NÚRIA CASTILLO GALA

        Abogada en Derecho Procesal Bancario en Tarinas

        El 16 de junio ha entrado en vigor la nueva Ley Hipotecaria. Estas son sus principales novedades:

        1. Se prohíben las cláusulas suelo.
        2. El banco podrá cobrar comisión de apertura.
        3. El banco pagará todos los gastos hipotecarios, excepto la tasación.
        4. El cliente dispondrá del contrato hipotecario mínimo 10 días antes de su firma.
        5. El cliente deberá acudir al notario mínimo 2 veces antes de la firma.
        6. La subrogación y novación del préstamo serán gratuitas.
        7. Antes de ejecutar al cliente, es necesario el impago de: en la primera mitad del préstamo, el 3% del total o 12 cuotas; y en la segunda mitad del préstamo, el 7% del total o 15 cuotas.
        8. No podrá imponerse al cliente la contratación de otros productos junto con la hipoteca.
        9. Los bancos deben evaluar más rigurosamente la solvencia del cliente.
        10. Bajan las comisiones por amortización anticipada.

          JOAN BARBA

          Abogado – Área Legal JDA/SFAI

          El espíritu es proteger al consumidor y así se obligará a las entidades financieras a informar al cliente sobre las condiciones y consecuencias del préstamo a través de la ficha europea de información normalizada (Fein). El Notario se convierte en asesor del cliente y se estipula una visita gratuita de asesoramiento al Notario un día antes de la firma. Se prohíbe la cláusula suelo, y en los préstamos hipotecarios con tipo de interés variable no se podrá establecer un interés mínimo. A la cláusula de vencimiento anticipado por impago y cláusula de interés moratorio, se da un tratamiento distinto al vencimiento anticipado por impago de cuotas, según esté en la primera mitad de duración del préstamo hipotecario, o en la segunda. Se establece un tipo de interés de demora máximo para préstamos hipotecaros sobre bienes inmuebles de uso residencial, donde los intereses moratorios a aplicar frente al incumplimiento de pago, serán tres puntos porcentuales más sobre el interés remuneratorio. Finalmente, los gastos vinculados a la concesión del préstamo debe asumirlos la entidad financiera, excepto los de tasación de la vivienda.

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