Hablamos de condominio, copropiedad o comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
El proindiviso se puede generar en diferentes situaciones. Algunas de estas situaciones se pueden dar tras un divorcio o tras la aceptación de una herencia. Este último sería el caso de unos hermanos que reciben en herencia la vivienda familiar de sus progenitores.
Por lo general quien transmite su parte del condominio suele percibir una compensación por ello. Si la contraprestación es económica y se recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía IRPF. De no estar ante esta situación, se tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que dependiendo de la Comunidad Autónoma varía de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados.
Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.
Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la plusvalía municipal. La tributación por este impuesto quedará pues para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción, la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del IRPF. En cambio, si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.
El Tribunal Supremo en su sentencia 1502/2019, de 30 de octubre de 2019, fijó el criterio relativo a posibilidad de que los excesos de adjudicación sean compensados en especie sin que, por ello, la operación resulte sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD.
Tal y como recuerda la Dirección General de Tributos (DGT), la aplicación de esta regla especial exige el cumplimiento de requisitos como la aludida indivisibilidad del bien (o su desmerecimiento por la indivisión); la adjudicación a “uno” de los comuneros; y la compensación al comunero que recibe de menos por parte del comunero al que se adjudica el exceso.
Pues bien, respecto de esta última condición, y por expresa exigencia del artículo 1062 del Código Civil, dicha compensación debe ser satisfecha necesariamente en metálico, condición que —señala el centro directivo—, no es más que una consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, por lo que el hecho de que la compensación se realice en dinero no califica a la operación de compra de la otra cuota, respondiendo simplemente a la necesidad de respetar la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común, en cumplimiento de las normas del Código Civil.
No obstante, la referida necesidad de que la compensación se realice en metálico ha de relativizarse a la luz de la reciente doctrina del Tribunal Supremo, puesta de manifiesto en la sentencia de 30 de octubre de 2019.
En dicho fallo, el tribunal consideró que no existía sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas —tributando sólo por la cuota gradual de la modalidad de AJD— respecto del exceso de adjudicación que el condominio de dos comunidades de bienes que recaían sobre sendos inmuebles experimentó al disolverse y adjudicarse los dos bienes, compensando su exceso de adjudicación, en parte con metálico y bienes muebles, y en parte con un inmueble de su única propiedad.
Pese al criterio del tribunal, haciendo extensivos los efectos fiscales de la compensación de excesos de adjudicación en metálico a las realizadas en especie —criterio que la Dirección General asume—, el centro directivo entiende que, en el caso analizado, la comunidad no se ha disuelto cumpliendo la regla especial, ya que del patrimonio descrito inicialmente se deduce que podrían haber hecho lotes con los que el desequilibrio fuera el menor posible.
Por lo tanto, los excesos de adjudicación, en esos casos evitables, deberán tributar por el concepto de transmisión patrimonial onerosa.
La DGT resuelve en sus consultas V3616-20 y V0036-20, pese al criterio del TS, que los excesos de adjudicación deberán tributar por el concepto de transmisión patrimonial onerosa, al considerarlos “evitables” ya que podrían haberse realizado lotes de adjudicación en los que el desequilibrio patrimonial fuese el menor posible.
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